O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) é um novo sistema criado para dotar cada imóvel — urbano ou rural — de um identificador único, às vezes chamado de “CPF dos imóveis”. A ideia central é construir um inventário nacional padronizado das propriedades, alimentado com dados provenientes dos municípios, cartórios e órgãos de registro territorial, com integração ao Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter).
Seu principal objetivo é promover segurança jurídica, eficiência e transparência nas operações imobiliárias, e também servir como base para as obrigações tributárias que serão estabelecidas com a nova fase da reforma tributária do país.
Marco legal e regulamentação
A implementação do CIB foi formalizada pela Instrução Normativa RFB nº 2.275, de 15 de agosto de 2025, que estabelece os critérios para usar esse identificador em todas as operações imobiliárias. Opera em complemento à Lei Complementar 214/2025, que dispõe sobre a reforma tributária e atribui obrigações aos serviços notariais e de registro.
Pela norma, os serviços notariais e de registro deverão integrar eletronicamente o Sinter e transmitir dados de operações imobiliárias (urbanas e rurais) para alimentar o CIB. O código único deverá constar nos documentos e sistemas cartoriais até janeiro de 2026, como parte da padronização nacional de registros.
O processo de implantação seguirá um cronograma escalonado até dezembro de 2025, com fases de diagnóstico, prototipagem, homologação, produção e ajustes finais.
Como vai funcionar na prática
Integração de cartórios, municípios e órgãos fiscais
Com a regulamentação, cartórios e serviços de registro serão obrigados a enviar eletronicamente informações cadastrais imobiliárias ao Sinter, como localização, características jurídicas, dados registrários e documentos correlatos. Municípios também deverão aderir ao fluxo de troca de dados territoriais e imobiliários, contribuindo para a base nacional unificada.
Valor de referência e fiscalização
Embora o CIB não institua diretamente um novo imposto, ele servirá como base para o estabelecimento do valor de referência dos imóveis. Esse valor será utilizado como instrumento de verificação e arbitramento por autoridades tributárias, sem que automaticamente substitua os valores declarados nas transações. A Receita Federal já esclareceu que o CIB não implica, por si só, aumento de tributação, impostos ou reajuste em aluguéis e heranças.
Porém, ao permitir cruzamentos de dados mais precisos, o sistema facilitará a identificação de imóveis ou aluguéis não declarados e a fiscalização tributária desses ativos.
Principais benefícios esperados
- Segurança jurídica em transações imobiliárias — ao padronizar os registros e criar um identificador nacional, reduz-se risco de fraudes e duplicidades cadastrais.
- Integração das bases municipais, cartoriais e fiscais — unificação das informações imobiliárias, eliminando divergências entre registros locais e federais.
- Eficiência na gestão tributária — o CIB servirá como base para novos tributos adotados na reforma tributária (como o IBS) ou para aprimorar a fiscalização nas operações imobiliárias.
- Aprimoramento da transparência pública — acesso e compartilhamento de dados promovem controle social e confiabilidade no sistema imobiliário.
Desafios e questões a serem observadas
- Capacidade tecnológica municipal: muitos municípios, especialmente menores, precisarão adequar seus sistemas para integrar dados ao Sinter e alimentar o CIB.
- Atualização e qualidade dos dados: haverá necessidade de cruzamento de informações antigas, correção de inconsistências e convergência entre registros locais e federais.
- Transparência e direitos do contribuinte: será vital garantir mecanismos de contestação ou retificação de dados cadastrais para proprietários que encontrarem incorreções.
- Equilíbrio tributário: embora o CIB não aumente tributos por si só, o uso de valores de referência mais próximos ao mercado pode elevar a base de cálculo de impostos municipais (como IPTU, ITBI), exigindo ajustes legais e cautela para não causar aumento indireto de carga sobre proprietários. Especialistas já alertam para esse risco.
Cronograma previsto
- Até janeiro de 2026: os cartórios devem adotar o código único CIB em documentos e sistemas imobiliários.
- 2026: etapa de testes e “go-live” inicial nas capitais e em municípios maiores.
- 2027: extensão do sistema para a maioria dos municípios restantes, com consolidação nacional do CIB.
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