A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu nesta quinta-feira (7) que proprietários de imóveis em condomínios residenciais só poderão oferecer locações de curta temporada por plataformas como Airbnb mediante autorização expressa em assembleia de condôminos.
Por maioria de cinco votos a quatro, os ministros entenderam que esse tipo de exploração econômica descaracteriza a finalidade residencial do imóvel. Com isso, a prática dependerá da aprovação de pelo menos dois terços dos condôminos, conforme prevê o Código Civil para mudanças na destinação das unidades imobiliárias.
Segundo o STJ, a decisão consolida o entendimento da Corte sobre o tema e deve orientar as instâncias inferiores, embora não tenha efeito vinculante. Ou seja, outros magistrados não são obrigados a seguir automaticamente o mesmo entendimento.
Caso teve origem em condomínio de Minas Gerais
O julgamento teve origem em um processo envolvendo a proprietária de um apartamento em Minas Gerais. Ela buscava garantir o direito de utilizar o imóvel para estadias de curta duração sem necessidade de aprovação em assembleia condominial.
O condomínio argumentou que esse tipo de utilização não estava previsto na convenção interna e que a alta rotatividade de hóspedes afastava o caráter residencial do edifício.
O Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) já havia negado o pedido anteriormente. Agora, o STJ manteve a decisão, embora ainda exista possibilidade de recurso.
O Airbnb participou da ação como interessado no processo.
Ministra cita impactos na segurança e no sossego
No voto que prevaleceu no julgamento, a relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, afirmou que os contratos intermediados por plataformas digitais como Airbnb não se enquadram como locação residencial tradicional nem como hospedagem hoteleira.
Segundo a ministra, esse modelo pode ser classificado como contrato atípico. Além disso, ela destacou que a intensificação das estadias de curta temporada aumentou a circulação de pessoas nos condomínios, gerando impactos sobre segurança, sossego e bem-estar dos moradores.
“De um lado, os proprietários sustentam que a disponibilização do imóvel por plataformas como Airbnb constituiria uma modalidade contemporânea de locação por temporada, prevista na Lei do Inquilinato, e, portanto, expressão legítima do exercício do direito de propriedade. De outro lado, os condomínios argumentam que a exploração reiterada, impessoal e profissional de estadias curtas, com alta rotatividade de terceiros, pode comprometer a segurança, o sossego e a salubridade dos demais moradores, além de descaracterizar a finalidade residencial do edifício”, afirmou o advogado Jaylton.
Leia também
Airbnb critica decisão do STJ
Em nota enviada à reportagem, o Airbnb afirmou que a decisão do STJ trata de um caso específico e que não representa uma proibição geral da locação por temporada em condomínios.
“A decisão do STJ refere-se a um caso específico e pontual, não é definitiva e não determina a proibição da locação via Airbnb em condomínios. Proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito constitucional de propriedade de quem aluga o seu imóvel”, informou a plataforma.
A empresa também afirmou que tomará as medidas legais cabíveis e ressaltou possuir ferramentas voltadas à segurança de hóspedes, anfitriões, condomínios e comunidades.
Segundo a plataforma, um estudo da Fundação Getulio Vargas (FGV) apontou que o Airbnb contribuiu com quase R$ 100 bilhões para as economias locais brasileiras em um ano. Conforme a empresa, a decisão pode impactar anfitriões, comércios e fornecedores que dependem dessa atividade econômica.
Divergência defendia menos restrições
Ficou vencida a divergência aberta pelo ministro Antonio Carlos Ferreira. Para ele, o direito de propriedade só poderia sofrer restrições se existisse previsão expressa na convenção condominial.
O ministro afirmou ainda que a locação por plataformas digitais, por si só, não transforma automaticamente o uso residencial em atividade comercial.
Debate também está em reforma do Código Civil
O advogado Ramon Barbosa Tristão, da Nascimento e Mourão Advogados, destacou que o tema também aparece no projeto de reforma do Código Civil, que ainda tramita no Congresso Nacional.
Segundo ele, o texto prevê a possibilidade de convenções condominiais restringirem ou proibirem locações de curta duração. No entanto, a proposta ainda pode sofrer alterações durante a tramitação legislativa.
Já Rodrigo Forlani Lopes, sócio do Machado Associados, afirmou que não há expectativa de aprovação rápida do projeto. Além disso, ele destacou que construtoras já começaram a incluir cláusulas específicas sobre locações de curta temporada nas convenções de novos empreendimentos.
Tristão também ressaltou que, apesar da relevância da decisão do STJ, o tema ainda não está totalmente pacificado em nível nacional, já que não houve julgamento sob o rito dos recursos repetitivos. Assim, novos processos sobre o assunto ainda poderão ser analisados pela Corte.
